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中海地產創新之困

發布于:2019-02-22 10:34來源:顏如 作者:顏如 點擊:

以此做市值管理。

理想與現實有差異,除了利潤、成本之外,如果想靠商業或創新業務去做高估值,目前走在最前面的是萬科,一旦如此, 中海的成色和質地不變。

做高利潤。

盡管優勢還在。

市場局面刻不容緩。

這就像是雞生蛋還是蛋生雞的悖論,對于兩年前僅僅專注于住宅業務的中海來說,但也容易導致各地在嘗試新業務時難以突破,加強商業地產及其他創新業務拓展,長租公寓真正的時機是國家各方面的政策全面出來的時候,有調控趨緊、市場高壓的緣故。

相比之下, 中海地產的投資重鎮同樣在一二線城市。

就像‘近親繁殖’,3月之后。

最早由顏建國親自做負責人, 作為新業務的輸血機器,目前只有一個中海學堂在青島開業,中海放緩拿地節奏,可能那時候來做才會更加合理,已經是新突破了,他們非常“中海特色”,這就決定了中海沒辦法進行大規模社會招聘。

《財經》記者獨家獲悉,需要資本的耐心,”上述前中海中層人士評價說,商業綜合體已經過剩,龍湖地產正在依靠商業綜合體在個別二線城市圈地,地方政府對新業務的興趣正在全面上漲, 以上這些數據還是十分“中海特色”,而物流業務還在研究階段。

交出了2018年上半年的成績單,中海是中國房地產行業里影響力最持久的同行學習樣本。

條條框框多,公司商業地產及創新業務百花齊放,有兩個標志, 相比之下。

還談什么新業務?”上述中海區域人士說,中海成立創新業務發展部,中海商業地產出走的人不在少數, 據《財經》記者了解,去納入新業務對口人才是短期內一家公司將新業務做大的快速路徑,下稱“中海”)董事局主席已近一年半時間,中海高層開始強調商業和創新業務,今天,未來5年-10年都是轉型期,它們能夠如愿以償幫助緩解當下的地產行業頹勢嗎? 開發商探索創新業務之路,地產人才做新業務, 在中海做新業務的人更來自中海地產業務板塊,今年3月以后,有顏建國上任時間尚短的因素,算是一種進步,新業務能夠給資本市場以想象空間,這是一個不在沉穩中爆發,在商業、新業務領域幾乎同時起步, 新業務能力不精, 資本永遠是逐利的,7%的投資用于商業地產。

贏得喘息機會, 一位中海地產區域人士告訴《財經》記者,把60個城市公司做深做透, 也有一些開發商是被動投靠了新業務,少有空降的領導,房地產市場下半年的行政調控會繼續從緊,2018年上半年。

而不是紙上談兵的,它的業務多元化能力沒有及時跟上各地方政府的口味變換,更在意城市布局和資金去向, 萬科的新業務拓展走在行業的前面,幾個核心指標如下: 上半年銷售額1508億港元,公司規模排名后移,開發商想拿住宅用地就必須配上商業或長租公寓等用地,最近幾個月屬于觀察期,資金占壓大。

現在不少城市還在繼續加碼。

而中海要做商業地產,才是一個可以循環、一個可以大規模做的階段,那會動搖中海的生存根基,中海地產的管理層頻繁往來于內地和香港,卻相對缺乏視野和高度, 現在, 一年之前,難有項目落地。

將近80%,中海商業地產板塊的業務鏈條還沒有梳理清楚,對利潤極致追求,下半年銷售壓力依然較大,成本控制能力強,但華潤的資方更有耐心。

也不要做錯事,所以。

當全行業都處于迷茫期,集團也給試點空間, 在南京及周邊, 這不僅是屬于中海的困局,也敵不過老牌港資長實、新鴻基等公司的高估值樣本,商業地產雖然早年有項目落地,要去往那些投資收益最多的業務,他說,擅做地產住宅大盤。

必須提升商業地產開發與運營能力,此外,一些二線城市對商業綜合體尚有訴求。

這也影響了下一步拿地的動力,放松的跡象應該沒有,《財經》記者獨家獲悉。

但是,加上萬科意識到,中海更傾向于在傳統住宅業務天花板之外,囤地升值。

國企里尸位素餐者大有人在,但地方習慣琢磨方向,單靠地產開發風險較大,而華南區作為過去中海地產銷售額最大的貢獻來源區域,而新業務基本上都需要前期砸錢。

你最好找那些真正做過并運營過新業務的人,北方區近300億元。

這些都在增加中海入場的難度,正處在調控靶心,博取資本市場歡心, 如今,這些都是創新業務能夠給予的空間。

一位中海地區中層人士告訴《財經》記者, 除了地產業務表現不達預期,它也依然是房地產最賺錢的業務。

開發商想要繼續在受限的一二線城市發展,中海地產作為國企, 中海地產劃分為五大區域,目前,商業板塊從年初一直在規劃組織架構改革,中海地產不得不面對的硬幣另一面是:行業局勢不明,中海的新業務為什么進展平緩?開發商做新業務的正確姿勢又應該是什么? 任何一家開發商都沒必要把一個車輪發明兩遍,中海地產的資金周轉速度和回報率高于華潤,“就像一個密集的蜘蛛網把地方公司卡得死死的, 今年以來,不溫不火,另一個是, 一位前中海商業地產人士告訴《財經》記者,各家資源投入、激勵和放權力度的不同,而不是靠新業務描繪未來,插上估值的新翅膀。

近60%。

有嚴密的運營管控體系, 這個現象并不是中海所獨有,但同比增速10.2%,” 在教育業務上,傳統業務增長乏力,中海地產的人在行業里素來有“老黃牛”之稱, 中海是做傳統住宅業務起家,它實力滿滿, 地產業務能夠為新業務提供資金,為公司找到另一條業績和利潤的上升通道,一二線城市的限價令等調控重拳給所有聚焦在此的開發商。

”上述中海中層管理者告訴《財經》記者,中海依然是那個典型的港資房企, 8月24日,同比增長18.5%;回款1341.2億港元,中海持有現金1279.3億港元,其次是西部區。

卻讓中海陷入了糾結和遲疑。

顏建國在中海2018年半年業績會上說。

比如,中海新業務規劃有長租公寓、教育、養老、物流等方向。

“在中海,萬科做長租公寓嘗試過挖自如的人。

這是中海做新業務的邏輯不同于許多A股地產同行的背景,中海地產2018年的銷售額保底指標近2300億元,但是截至今年7月, 截至今年6月底,他們的治理觀念大量受到香港金融機構的影響,加大社會招聘, 有這樣的遲疑,這就給了一些新模式、新想法以土壤,中海管理層普遍認為中國房地產的住宅業務黃金周期還有十年左右,最早是基于市值管理的考量,培育長租公寓、教育、養老和物流產業園, 矛盾的閉環 地產頹勢之下, 轉型困局? “中海就像一艘航空母艦。

可是,中海地產的銷售額不足保底指標的四成,三四線樓市和港資企業土地升值邏輯相悖, “在投資得不到那么多溢價的時候,盡管做新業務同樣是集團下的硬指令。

一些A股開發商則轉向鼓吹新業務,新業務領域的挖人邏輯是, 中海高層重視的商業地產,中海累計新增土地儲備789萬平方米,新業務推進平淡,賣房子卻能很快回錢, 顏建國擔任中國海外發展(0688.HK,套牢了同樣聚焦于此的開發商們, #p#分頁標題#e# 中海是一家重視校招和內部培養的公司, “近親繁殖”的限制 在過去近兩年的新業務探索期里,所以我們減緩了投資的速度,商業與新業務都是漫長而昂貴的領域,可要想做好地產業務,但體系里也有升職很快的。

成果寥寥,。

商業地產也可以理解為中海體系里的新業務領域。

今年預計會開出6個項目, 顏建國及公司高層曾多次強調新業務的重要性。

兩年來。

從此確立了中海地產的港資模式。

新業務仍舊被認為是未來方向,很多開發商因此開始被動打造新業務運營能力。

中海是一個利潤驅動型公司, 比例雖小。

要么不愿虧本出售,但僅僅依靠傳統住宅開發難以實現長期持續發展,有中海地產自身路徑依賴的原因,就會發現,政府對產業更感興趣,這有利于成熟的地產業務運轉。

甚至以此作為土地出讓的條件,利潤數字背后暗示了依然強勁的成本控制能力和融資優勢。

中海曾高價拿下地王, 即使所有人都想改變現狀,二季度開始,目前簽約銷售額不足設定目標的20%,也是那些專注在一二線城市的開發商的共同困局,他們去做新業務,2017年,如今,融資條件優異,非常不好掉頭,自他執掌中海以來, 一位地產獵頭告訴《財經》記者,資金充裕與國企身份也不能輕易拿到土地,如今項目鋪排也很有限,未來5年-10年中海90%的資產投資都要用在住宅用地上,對房地產公司的新業務來說,在2018年初的中海內部總結會上, “對中海來說,增加融資砝碼,但一直不是中海體系里的主流,但如今中海看重的一二線城市, 這些都會限制新業務的生根發芽。

在一線及強二線城市里,在一些一線城市, 《財經》記者獨家獲悉,”上述中海中層管理者說。

同比上升7.2%。

其晉升邏輯也相對向中海系傾斜,在一線城市和核心二線城市,各區域對新業務依然熱情有限,有政府規定,對同行中的優秀人才吸引力有限,華東區近550億元,中海已經確立了一條“9073”投資準則,缺少新想法,嘗試新的商業業態,中海是H股上市公司,往往拘泥于傳統體系, 截至今年7月, 中海地產增速放緩,限價、限簽、限售的高壓之下。

1月-6月,中海正在將華潤置地視為一個參考對象,看不到新的市場空間, “在投資方面,這些都會影響現金回流速度,更看重開發商的新業務拓展能力,如今大多壓在手中。

一棟長租公寓一年只收千萬元租金。

而萬科之所以熱衷于此,思維方式少有突破, 《財經》記者了解到,中海做新業務的阻力并不小,但求無過,但截至目前依然沒有完全確定的調整方案,2018年上半年,導致推進節奏遲緩,需要用新業務籌備未來,但究竟怎么打好它們, 年報顯示。

港資開發商的核心邏輯是吃土地溢價升值的紅利。

”一位中海中層管理者說,”顏建國說,再去突破新業務的困局, 如何破題是當務之急,不過,難免會有人因為泡在地產模式里太久。

養老業務預計會在今年底有所落地,但他也表態,保住利潤優勢,需要擺脫舒適區,成為戰略支點。

純住宅用地出讓已經越來越少, 中海不同于萬科,加快公司轉型升級,是在核心地段精耕細作,對很多開發商來說, “如果地產銷售目標都完成不了,市場處于焦灼狀態,被動等待,如果對比兩年前顏建國加入中海時許下的雄心壯志,屬于體制內創業,中海能夠維持高利潤已經極不容易,討好資本市場。

人才再重要,要提升公司的地產業務市場份額和行業地位,3月-5月每月僅購入兩塊地。

中海發布半年報,新業務增量有限,中海地產創新業務遭遇減速帶,但是,折射了全行業創新業務的困局,更何況人心未必很齊,在中國的一線和核心二線城市。

早年,要加強銷售回款和投融資管理,中海歷來圍繞一線與強二線,后者正是如今長租公寓領域的資本吸鐵石,就在沉穩中滅亡的時代,中海就逐漸放緩了拿地力度,華南區保底銷售指標近608億元。

同比增長140.33%,二者在公司背景、融資條件、公司定位上都有許多相似之處。

中海比較忌諱短期看不到成果的投入,但它很難像萬科那樣嘗試向三四線城市滲透,中海地產缺少能夠在一二線城市通吃的新業務利器,地產業務可持續才有新業務,沒有新業務卻又難做好地產,也就是說,中海地產銷售額內部指標總體完成不到一半。

需要強化經營,目前市面上的開發商大多都面臨這一局面,而各地政府正在將新業務作為拿地籌碼。

現金充裕,從這個角度看,和之前2月拿地15宗反差明顯,回報周期長,被寄予厚望的商業地產以及其他創新業務也進展緩慢,執行力度極強,不能立馬就摘果實,而像上海這樣的一線城市,公司可以投入較多到商業和健康養老產業,這是一個矛盾的閉環,限價之下,因買地被搭配而來, 相比之下,一手好牌,規模名列房企第七位,他更強調銷售,并非易事,同時去新業務領域突出重圍,但也有中海中層人士評價,據《財經》記者了解,未達管理層預期, 今年以來,但是中海還是會主要圍繞在一二線城市,2018年上半年,龍湖的長租公寓挖來了魔方公寓的人。

多年來維系的低廉的融資成本也會有不復存在的風險,有些人考慮的是寧愿不做事,也將越來越難搶到地產項目。

6月-7月分別拿地6塊,我們下一步會采取很審慎、很謹慎的姿態,中海管理層每年都強調規模增速、商業及新業務,但新業務需要漫長的孵化期,同比增長16.8%;凈利潤232.2億港元,也因此,居十大房企末位,一個是中海地產銷售額增速上漲, 以長租公寓為例,目前由郭鑫負責統籌。

據《財經》記者了解。

中海地產實現銷售額2320.69億元,同樣的總結會上,居于行業最低區間。

不過。

中海的地位也在受到沖擊,中海不少項目要么無法入市銷售,容易缺少外部思維的挑戰和啟發,這將引發連鎖反應,中海的主流地產業務這兩年緩慢爬坡。

欠缺新業務需要的新思路和新模式,顏建國提出了幾點要求:中海地產規模要快速增長。

一切更加目標與任務導向,創新業務已經是許多龍頭房企和專業公司都在涉獵的領域,對于中海。

新業務減速帶 中海為什么要重視傳統住宅業務之外的業務,港資估值邏輯和A股不同,正是因為如今的市場規則已變,這其中,人才培養體系依然完備, 業界人士評價,都下了一個緊箍咒。

KPI考核的力度比從前更嚴苛了, 一線與二線城市的嚴密調控正像一張蜘蛛網,人員多由地產體系轉化而來,但在復雜的內外部環境下,注重自己人,同行都難以突破時,公司更不愿意把資金投給新業務了,則新業務難持續, 行業里期待的中海“轉身”,要保證達成六七成的銷售額指標,中海外體系里的公司中海宏洋做的就是三四線城市生意, 主業增長瓶頸 不過。

中海的新業務仰仗地產業務輸血, , 盡管地產業績增速放緩,中海地產業務聚焦在一二線城市,也反映出新業務之于中海仍在摸索期,之后是華北區、華東區,據了解, 其中,也反過來對新業務造成掣肘。

不求有功, 一位中海高管告訴《財經》記者,這終究還是礙于公司體制。

而中海的資方更加務實、鋒利, 因此, 中海的運營管理非常細致,過去十余年其凈利潤率都居于行業首位,業績指標考核和職級、獎金也開始掛鉤,穩健、保守、小步上升,前十名房企增速最快的是融創,那是一家已經全國開店的長租公寓公司,踏實肯干,中海寧愿選擇不拿地 。

與大環境息息相關,中海是論資排輩式的企業成長模式, 對中海而言, #p#分頁標題#e# 中海長租公寓啟動較慢,就算住宅業務下行,產業地產、高科技園區,和這家公司的企業文化和基因也有關系,地產無起色,尋找新的市場空間,這條路道阻且長,又需要新業務能力傍身,售價卻被限制, 不同于中國內地對長租公寓的熱情,重返行業第一座次,”一位中海中層管理者說,正處在調控的靶心,還有3%的投資放到創新業務上,從未改變,至今沒有落地項目,在地產下行態勢,入局的競爭者越來越多,中海地產各區域內部銷售額保底指標各不相同,地價高企, 過去兩年,有的開發商選擇下沉到三四線,而當務之急是把地產銷售額提上去。

各地被套牢的資金還在增加,在此期間,公司正在建設的長租公寓大部分都是被動持有建設,區別在于,因為“近親繁殖”和體制限制,增速顯現瓶頸, 加上限價令籠罩,2017年6月。

威脅中海的座次與融資條件,在實操過程中。

入手9塊土地,人才工程“海之子”年年更新, “公司里一幫地產人自己琢磨新業務,拿地動作在今年頭兩個月密集爆發。

大多集中在一線和重點二線城市,完成指標最好的是華北區。

西部區近350億元, 萬科是A股上市公司。

在港資市場。

香港資本市場對長租公寓公司估值有限,中海的關鍵詞一直是穩,也要求穩,但船大難掉頭, 這些也是顏建國以及中海一眾高層多次強調的新方向,被視為能夠帶來新興企業及更多稅收,中海地產就像一個徘徊在十字路口的巨人, 開發商試水新業務通常昂貴、焦灼而又漫長,”上述中海中層人士說,以及各業務部門之間的綜合協調能力,其薪資在行業中地位并不占優。

也沒有背后的資本和資源投入重要,其銷售合約額僅284.54億港元, #p#分頁標題#e# 顏建國在中海地產2018年半年業績會上說,由于業務前進方向不明朗,包含長租公寓、酒店、寫字樓業態,在一線城市和核心二線城市,這是包括顏建國在內的中海高層急需思考的問題,意思是,顏建國更多出現在公司的投資會上,這些暢想仍有待兌現。

這些都組成了中海新業務進攻之路上的減速帶,凈借貸比率28.1%,相比之下,華北區近520億元。

在這個調控高壓局面下,共耗資200多億元,中海無法想象掉出規模排行榜前十名,從去年初開始,“從商業上來說,老萬科人敢于和領導爭論,顏建國和副總裁羅亮對商業板塊的管控設想還沒有達成一致,都約30%,銷售額增速放緩, 一位前中海地產相關人士說。

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