中新網四川新聞1月22日電(袁家遠)2019年01月21日，成都世邦魏理仕(CBRE)在蓉發布《2018年成都房地產市場回顧與2019年展望》。研究報告顯示：
1、寫字樓市場供應回落，活躍需求推動年凈吸納量居全國第一；租金顯著回調，但于年末迎拐點漲幅趨平；隨需求變化的復雜性，“辦公生態”進一步演變。
2、零售物業市場供需兩旺，小眾、潮流品牌活躍；次級商圈調整突圍獲市場積極反饋，租金領漲；城市更新浪潮重塑商業格局，“趣味+科技智能”驅動市場創新。
3、倉儲物流市場需求活躍，空置率降至近5年新低；龍泉園區表現搶眼，凈吸納量貢獻率超60%；需求端升級推動倉儲物流設施呈多樣化發展。
4、投資市場大宗交易數量同比減少，大型民營投資公司、領軍地產企業及境內外投資基金等構筑買方主力；公寓關注度高。
優質寫字樓市場
需求活躍，租金顯著回調，市場邁入“求穩、高質”的調整時期
2018年成都優質寫字樓市場錄得約31萬平方米的新增供應，創近九年新低，天府新區起步發展。新經濟活躍度進一步傳達至二線城市，助力成都租賃需求同比增長27.6%，全年凈吸納量實現92.3萬平方米，位居全國第一。因此，市場整體空置率同比下跌8.2個百分點，報23.5%。供需關系顯著改善，年末成都優質寫字樓平均租金報83.8元每平方米每月，同比顯著上漲7.6%，但漲幅于第四季度趨平，市場出現拐點。受宏觀經濟影響，年內寫字樓需求走勢呈先揚后抑的態勢，主要因下半年經濟增長減速和以非傳統金融和TMT為代表的行業調整使市場需求顯著放緩，由此需求“穩定性”備受關注。行業方面，TMT、房地產與非傳統金融分列前三大需求來源。區域市場方面，產業以市場成熟度、規模經濟和政策紅利為導向跨區域加速集聚與流動。其中，年內錄得部分外資制藥科技型企業落地有產業政策補助的金融城區域，而部分TMT企業出于租賃成本及可租賃面積的考慮選址東大街區域。展望2019年，成都寫字樓市場新增供應有望回升至超90萬平方米。著眼需求端，產業調整及子行業更加明確的發展方向使未來辦公需求提質且愈加細分。其中，金融行業將迎來制度革新下的調整升級；而科技進步則助力新動能培育，如在人工智能、云計算、5G、網絡游戲等TMT企業的逐級滲透。因此，未來市場邁入“求穩、高質”的調整時期，市場主體協力構建“國際化營商環境”，業主將提供精準的辦公產品以對接行業細分所導致的多樣化辦公需求。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“2018年成都優質寫字樓市場需求的先揚后抑表現使市場對需求端‘穩定性’的關注顯著提升。2019年新增供應顯著回升。在經濟調整之下，未來需求端將呈兩個方面的表現：行業調整令辦公需求提質；行業發展愈加細分使辦公需求分化。因此，需求端的變化將驅動辦公生態的進一步演變。”
零售物業市場
市場供需兩旺，城市更新浪潮帶來商業新機遇，“科技+趣味”催生商業運營新趨勢
2018年成都零售物業市場迎來7個項目開業，其中近九成的新增供應落于非核心商圈。新開業項目帶動次級、近郊商圈提檔升級，同時其在物業空間設計的創新以及業態品牌的新排布也給予市場諸多啟示。年內零售需求活躍，小眾設計師品牌及潮流品牌表現搶眼，更多高端美妝品牌踏出百貨于購物中心開設店鋪。此外，簡餐和親子餐廳年內亦擴張積極。供需作用之下，截至年末全市購物中心整體空置率同比下降2.3個百分點，報5.8%，創歷史新低。租金方面，次級商圈前期調整獲積極市場反饋，拉動全市購物中心平均租金同比上漲0.6%，報374.7元每平方米每月。展望2019年，成都零售物業市場供應將回落至約60萬平方米。未來，“中優”戰略驅動下，舊改和棚改項目效果逐步呈現、文化歷史街區升級改造項目啟動，成都三環內區域迎來升級蛻變。零售物業市場將隨之聯動發展，新興商業區域崛起、重建項目呈現，三級商圈競爭關系將重塑。微觀市場方面，消費者愈發理性，科技智能、便捷、趣味將成為訴求點。鑒于此，品牌商全面擁抱互聯網科技打造全渠道運營新模式；業態或品牌跨界、融合的“趣味”新玩法成為時尚新趨勢。與此同時，運營商將通過翻新再造的“活化”、空間設計的個性化等諸多調改令實體店優勢發揮到極致，繼而為消費者打造新奇有趣的消費體驗。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|商業部主管江南表示：“2019年，新一輪的城市更新浪潮將為成都零售物業市場帶來商業新機遇。著眼需求端，隨著消費特征愈發明顯，獨立品牌迎來發展機會。此外，運動品牌將繼續“潮流化”。就運營商而言，實體店極致化的時代已至，如何通過空間運營來延長消費者駐留時間繼而激發潛在消費將成為商業運營的新致勝點。”
倉儲物流市場
需求活躍，空置率實現近5年新低，需求端升級推動倉儲物流設施呈多樣化發展
2018年，成都高標準倉儲市場供應顯著回落，全年僅錄得約24萬平方米的新增倉儲面積，同比下降超七成。年內需求活躍，凈吸納量實現近40萬平方米。因此，全市高標準倉儲整體空置率近5年來首次跌破10%，報7.5%；全市高標準倉儲市場平均租金同比上漲2.8%，至年末報25.2元每月每平方米。縱觀全年需求端，批發與零售業、第三方物流及制造業分別占比全年凈吸納量的42.8%、35.1%、22.1%，折射出成都倉儲需求的多樣性。分區域來看，年內龍泉驛園區表現尤為搶眼，去化貢獻率超六成，空置率同比下跌6.7個百分點。展望2019年，成都高標準倉儲市場供應將回升至約67萬平方米。同期，電商自建庫在蓉相繼投入使用，租賃倉與自建倉“二元競爭”的格局呈現，市場將迎來短暫調整。未來，“新零售”發展背景之下，供應鏈繼續賦能商超行業，通過超市實體店“前置倉化”來顯著提升物流倉儲效率。據市場主流新零售品牌商，未來成都仍是拓店的重要城市之一。然鑒于冷鏈倉儲開發專業門檻高等諸多因素，目前成都冷鏈倉儲市場尚處發展階段。因此，需求增長、資本關注等驅動將給成都冷鏈倉儲市場帶來更多發展機遇，繼而推動市場倉儲物流設施呈多樣化發展。
世邦魏理仕華西區顧問及交易服務|產業地產部主管尤鵬偉表示：“供應短期回落及需求持續增長的雙重驅動之下，成都倉儲物流市場空置率迎來近5年新低點。2018年需求端的表現反映出租戶結構正在潛移默化的改變，電商和第三方物流企業之外的諸如醫藥、零售、服務行業等租戶的比重逐漸提升。這一租戶類型多元化走向亦是市場愈發成熟的標志之一。至2019年，長達6年的供應高峰進入尾期，而隨著土地供應的進一步收縮，未來倉儲物流市場投資價值將會逐漸提升。”
投資市場
大宗交易數量同比減少，公寓關注度高
2018年，成都大宗交易數量同比減少，全年市場共錄得12個大宗交易成交案例。著眼投資者構成，大型民營投資公司、領軍地產企業及境內外投資基金等構筑買方主力。按標的物來看，盡管年內成交物業類型涵蓋商業、寫字樓、二手土地、公寓等，但不同類型物業成交量的差異折射出投資市場的新趨勢。首先，由于過去兩年市場大部分可售且交易條件合理的二手土地項目均已成交，故年內二手土地成交因可售項目短缺而明顯減少；其次，鑒于市場前期達成交易的購物中心持續向好的運營表現，投資者對核心區域的購物中心仍持積極態度，但成交量同樣因可售項目數量有限而走低；此外，寫字樓成交量因買賣雙方就物業預期契合度相對較低也呈下降趨勢，但以險資為主的投資者仍長期看好成都辦公樓市場。與之不同的是，年內公寓成交量同比顯著上升，共錄得包括來福士廣場T5在內的三宗公寓成交案例。究其原因，其一，在政府嚴格調控住宅市場的背景下，公寓迎來一波投資熱潮；其二，成都實施人才優先發展戰略行動計劃，吸引更多人才來蓉就業繼而驅動公寓租賃需求顯著增長；其三，投資者對公寓產品的短期散賣收益持較高興趣。
世邦魏理仕華西區投資及資本市場部主管金靈表示：“盡管2018年成都大宗交易數量走低，但僅為市場正常周期性發展的表現。總體而言，由于成都在西部地區的領軍地位以及房地產市場供需相對健康的發展態勢，未來大型企業仍將積極謀求戰略性布局成都，這一長期樂觀的預期將使成都獲得更多投資者的關注。因此，預計2019年成都整體投資市場熱度將有所回升。”(完)
