（原標(biāo)題：探訪(fǎng)二線(xiàn)城樓市：樓盤(pán)不“打烊” 售樓處門(mén)可羅雀）
“春節(jié)期間我們安排了值班，算正常營(yíng)業(yè)，但基本上一天也就兩三組客戶(hù)來(lái)看房。”北京市南三環(huán)某樓盤(pán)的售樓員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，春節(jié)期間和節(jié)后，樓盤(pán)都沒(méi)有優(yōu)惠活動(dòng)。
在陜西省西安市、江蘇省南京市、湖北省襄陽(yáng)市等地，中國(guó)證券報(bào)記者同樣發(fā)現(xiàn)，號(hào)稱(chēng)“春節(jié)不打烊”的樓盤(pán)在春節(jié)期間均未出現(xiàn)熱銷(xiāo)現(xiàn)象，售樓處大都門(mén)可羅雀，房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定。
二線(xiàn)城市樓市降溫明顯
“我從大年三十開(kāi)始就一直在上班。放假期間來(lái)看房的人不多，我們樓盤(pán)差不多每天能成交兩套。”位于西安市南三環(huán)某樓盤(pán)的一位售樓經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)，該樓盤(pán)前期去化率較高，目前除了一棟沒(méi)有開(kāi)售的樓以外，其余樓層已基本賣(mài)完。
從價(jià)格看，該樓盤(pán)沒(méi)有明顯變化。該售樓經(jīng)理說(shuō)：“我們?nèi)ツ?月開(kāi)盤(pán)，到現(xiàn)在一直沒(méi)有漲價(jià)，部分原因是有規(guī)定首次銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)在3個(gè)月內(nèi)漲幅不能超過(guò)3%。”
在三三兩兩的購(gòu)房者中，有購(gòu)房者坦言：“比起前一段時(shí)間，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)穩(wěn)了，不像之前那樣瘋漲。”
在南京市，不少樓盤(pán)在春節(jié)期間也正常營(yíng)業(yè)，如城東的藍(lán)光黑鉆公館、仙林的高科紫微堂等。一些正常營(yíng)業(yè)的樓盤(pán)，計(jì)劃在春節(jié)期間招攬客戶(hù)，為節(jié)后銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。
“春節(jié)期間來(lái)看房的客戶(hù)大都是南京本地人。”南京市某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者，現(xiàn)在每天接待的客戶(hù)量基本都是個(gè)位數(shù)，而且以觀望為主。
一位購(gòu)房者說(shuō)：“春節(jié)前新開(kāi)的樓盤(pán)少，好多樓盤(pán)都?jí)旱焦?jié)后開(kāi)盤(pán)了。我趁著春節(jié)有空來(lái)看看，等節(jié)后開(kāi)盤(pán)仔細(xì)對(duì)比一下再下手。”
三線(xiàn)城市樓市價(jià)穩(wěn)量縮
在湖北省襄陽(yáng)市，記者走訪(fǎng)了山水檀溪、民發(fā)漢江一品、漢江夢(mèng)等售樓處，除了漢江一品1月份新開(kāi)一個(gè)樓盤(pán)外，其他樓盤(pán)暫未推出新盤(pán)。
“春節(jié)期間，售樓處放假了。”山水檀溪項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)趙先生對(duì)記者表示，去年去化率比較高，目前已很少有新盤(pán)可推。
襄陽(yáng)是一個(gè)三線(xiàn)城市，目前最大的特點(diǎn)就是改善性需求集中釋放。比如新開(kāi)盤(pán)的漢江一品，屬于典型的高端樓盤(pán)，新推出的300套房子目前已售出90%。三線(xiàn)城市作為一個(gè)區(qū)域中心，下面還有一些縣市以及一些發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于城鎮(zhèn)化發(fā)展，這些地區(qū)的居民其實(shí)是把三線(xiàn)城市作為居住的首選目標(biāo)之一。此外，一二線(xiàn)城市限價(jià)限購(gòu)，外出務(wù)工人員因?yàn)橄拶?gòu)原因，購(gòu)房機(jī)會(huì)減少，也可能來(lái)到三線(xiàn)城市買(mǎi)房。受益于這些因素，三線(xiàn)城市整體上呈現(xiàn)出價(jià)穩(wěn)量縮態(tài)勢(shì)，改善性需求居多。
從房?jī)r(jià)的角度看，趙先生稱(chēng)，今年房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)，主要原因在于棚改貨幣化規(guī)模縮小且還建方式也發(fā)生了變化，由貨幣化補(bǔ)償改為實(shí)物還房為主、貨幣化補(bǔ)償為輔的方式，因此由棚改而催生的需求大大減少，總體市場(chǎng)成交量也將因此萎縮。
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，棚改規(guī)模的下降，對(duì)三四線(xiàn)城市需求的支撐將更加弱化，商品房銷(xiāo)售存在較大的調(diào)整壓力。從價(jià)格方面看，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)去兩年的過(guò)度繁榮，房?jī)r(jià)上漲空間有所透支，今年商品房?jī)r(jià)格下行調(diào)整壓力較大。
成交料回落
春節(jié)期間樓市的平淡可能會(huì)是全年的一個(gè)縮影。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)處在降溫預(yù)期中。從樓盤(pán)售樓處來(lái)講，盲目做促銷(xiāo)不一定能帶來(lái)交易量上升，因此在節(jié)奏上也會(huì)稍緩一些。”
“政策決定短期需求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要受按揭貸款和公積金貸款條件影響。”光大證券(行情601788,診股)(港股06178)宏觀分析師張文朗表示，央行的儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，從2018年6月開(kāi)始，購(gòu)房者中預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例開(kāi)始下滑，反映市場(chǎng)上觀望情緒開(kāi)始加重。2019年按揭和公積金貸款或僅有邊際松動(dòng)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，隨著調(diào)控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市成交將整體回落，市場(chǎng)全面回歸理性。
在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華看來(lái)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要目標(biāo)是不斷提升居民的住房水平，其著力點(diǎn)之一是支持居民家庭首次購(gòu)房需求。通過(guò)構(gòu)建完善的政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供求關(guān)系，改善首套房貸市場(chǎng)利率偏高的現(xiàn)象，切實(shí)降低居民首次購(gòu)房的還款負(fù)擔(dān)。
鄒琳華稱(chēng)，應(yīng)合理支持居民改善性住房需求，適度引導(dǎo)住房消費(fèi)升級(jí)。對(duì)于居民在一定時(shí)期內(nèi)“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性住房需求，應(yīng)從制度上創(chuàng)造交易便利和給予稅費(fèi)減免。通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾機(jī)制的作用，將使更多居民的住房條件得到改善。
